Нажмите "Enter" для пропуска содержимого

Изменения в законе защитят квартиросъемщиков в Эстонии

Иллюстративное фото. CC0 Creative Commons

Изменения в законе защищают квартиросъемщика от неожиданного повышения квартплаты. В то же время, если дети съемщика исчиркали обои, съемщик до выезда должен их заменить.

Виркко Лепассалу

Такие изменения в Законе об обязательственном праве должны вступить в силу в январе. Поэтому сейчас арендодатели, опасаясь ущерба, стараются избавиться от наиболее хлопотных съемщиков, особенно с детьми и домашними животными. Согласно проекту закона об изменениях в Законе об обязательственном праве стороны могут согласиться, что арендатор либо устранит следы износа жилья, либо покроет затраты на ремонт. Разумеется, этого можно требовать не ранее, чем человек съезжает, пишет Pealinn. 

С другой стороны, делается попытки защитить и интересы съемщиков. Законопроект предусматривает разрешение собственнику взимать договорной штраф со съемщика, но в очень умеренных размерах. За одно нарушение, например, праздник, нарушающий покой соседей, можно оштрафовать на сумму, равную максимально десяти процентам от месячной платы за квартиру.  А за нарушения чрезвычайного порядка – не более 20 процентов.

Конечно, будут еще изменения. Например, возможность одностороннего повышения арендной платы, если собственник утеплит здание, то есть понесет затраты на  энергосбережение в доме.

Цель этих изменений, по утверждению авторов законопроекта, очень проста: постараться оживить рынок аренды жилья. Как утверждает министр юстиции Райво Аэг, с одной стороны, это попытка защитить арендодателей от арендаторов-клещей, а с другой, съемщиков от злонамеренных арендодателей. Если отношения станут более ясными, то на рынке, как предполагается, появится больше сдаваемых в наем площадей. Хотя сейчас на рынке в предложениях недостатка, вроде бы, нет, причем всех видов и сортов, реально    некоторые группы съемщиков оказываются в трудном положении.

Родители-одиночки с трудом находят съемное жилье

«Я уже год назад дал объявление, но до сих пор ничего не нашел, – рассказывает отец-одиночка Тыну, ищущий временное пристанище в Пирита. Он свою недвижимость продал и хочет до покупки новой все основательно взвесить. Поскольку ребенок учится в одной из школ в Пирита, то жилье нужно именно в этом районе. Пока он живет в квартире знакомого, но не хочет злоупотреблять гостеприимством. – То, что предлагают, предлагают за немыслимую цену в 700 евро. Конечно, квартиры новые, красивые, но мне не по карману».

Если Тыну не может найти жилье, потому речь идет о «дорогом районе», то в прессе уже многие годы повествуется, как собственники отторгают порой матерей-одиночек или вообще семьи с детьми.  Газета «Ыхтулехт» писала лишь пару недель назад о матери-одиночке, которой посредник заявил, что три комнаты за 500 евро – это цена для «самого дна людского». Распространено подозрение, что мать-одиночка лишится работы или заболеет и начнет сразу же накапливаться долг.

Уполномоченная по равноправию и равному обращению Лийза Пакоста заверяла в 2017 году, что законы Эстонии не разрешают отказывать в сдаче в наем на том основании, что у съемщика есть дети. Если арендодатель признает, что не хочет иметь дела со съемщиками, у которых есть дети, ему можно предъявить обвинение в дискриминации. Но пока не известно ни об одном таком официальном обвинении. Маклеры, занимающиеся недвижимостью, в свою очередь, утверждают, что собственник имеет право выбора, кому сдавать квартиру.

Одна из целей еще рассматриваемого парламентом законопроекта и есть обеспечение собственнику чувства уверенности. Например, можно в договор включить пункт о праве в случае повреждения жилья требовать от съемщика проведения ремонта. С другой стороны, неудовлетворенность законопроектом выразили обе стороны – и представители съемщиков, и представители собственников. По мнению последних, речь идет, конечно, о шаге в правильном направлении, но слишком коротком.

«Я хотел бы видеть более основательные изменения, – говорит председатель правления Центрального союза собственников Эстонии Прийду Пярна. – Очень ограничены возможности наложения штрафа. Если съемщик впивается, как клещ, и не съезжает, то договорной штраф можно в размере 10% потребовать лишь разово, а не каждый месяц. Так он эти 30 евро уплатит, и его не беспокоить!».

Собственники: очень уж короткий шаг

Кроме того, по мнению Пярна, договор найма мог бы, как и любой другой договор, предоставлять большую свободу выбора: «Следовало бы предоставить арендатору и арендодателю возможность о некоторых вещах договариваться по-иному, чем предусмотрено законом. А, вот, если они не договорятся по-иному, тогда вступает в силу закон».

Пярна добавил, что жесткость закона тянется со времен, когда нужно было защищать вынужденных квартиросъемщиков от произвола собственников. На сегодня, как он считает, благодаря эффективной деятельности властей, в Таллинне проблема обеспечения вынужденных квартиросъемщиков жильем решена. Так что можно было бы дать большую свободу обеим сторонам для переговоров и не исходить в договорах так строго исключительно из закона. Кроме того, Центральный союз собственников предложил создать по примеру Таллинна во всех крупных, с числом жителей, превышающим 25 тысяч человек, самоуправлениях комиссии по вопросам найма жилья.

Однако и Пярна считает, что законопроект – шаг в правильном направлении: «Если теперь, благодаря чувству уверенности, на рынке станет больше сдаваемого в наем жилья, то и цены должны будут упасть».

По мнению исполнительного руководителя Союза съемщиков жилья Эстонии Урми Рейнде, не следует собственникам жаловаться, ибо в законах Эстонии сильный перекос в их пользу. Каждый дополнительный шаг, направленный на защиту собственника, как она считает, достоин осуждения.

Собственники извлекают сверхприбыли

«В Германии, например, – говорит Рейнде, – закон о найме квартир имеет толщину тома Эстонской энциклопедии. – Там зафиксирован каждый вздох и съемщика, и собственника. И это плод многолетней работы, потому что Союзу съемщиков Германии не меньше 110 лет. Нам, конечно, трудно, брать пример с большой страны, у нас все делается гораздо проще. Все мы слышали термин «клещ-съемщик», но не слышали термина о мучителе или рабовладельце-собственнике. Какая в Эстонии основная беда с собственниками? Причем я очень поддерживаю собственников, и сама к ним отношусь. Да в том, что они не понимают, что сданная в наем квартира уже не их. Они ее сдали вместе со своими правами, которые теперь принадлежат съемщику».

Рейнде подчеркивает, что большинство собственников квартир в Эстонии не понимает, что, например, 500 евро в месяц, которые платит съемщик, – это не прибыль: «Плата для того и взимается, чтобы большая часть этой суммы могла быть использована на содержание самой квартиры. Прибыль может составлять 10-15%, как и в любом другом бизнесе. Но в Эстонии собственник представляет, что прибыль должна быть 100%». Рейнде добавляет, что, будь законы какие угодно, но основную роль, в конечном счете, играет все-таки «химия» отношений между собственников и съемщиком, взаимное уважение.

«Изменения прибавляют чувства уверенности для достижения согласия, – отмечает, в свою очередь, маклер по недвижимости Маргот-Хелена Казари. – Съемщики и собственники могли бы больше задумываться над возможностью упрочить арендные отношения через страховые компании. Например, предлагаются решения, при которых маргинальная сумма платы за жилье, 2,5% идет на страховку, которая компенсирует непредвиденные несчастные случаи на арендуемой жилой площади и плату за жилье в течение нескольких месяцев на случай, если съемщик теряет работу или заболевает».

Закон о внесении изменений в Закон об обязательственном праве на окончательное голосование, как предусматривается, будет вынесен 16 декабря. Если он будет принят, то вступит в силу примерно с середины января.

Изменения в Законе об обязательственном праве: четче устанавливают отношения между собственниками и съемщиками

  • Стороны могут договориться, что съемщик приводит вещь по сути в такое же состояние, каким оно было, когда от получал его от арендодателя.
  • Для защиты съемщика устанавливается право чрезвычайного расторжения договора в случае, если увеличенная в одностороннем порядке арендодателем плата субъективно не приемлема для съемщика, и в таком случае повышение платы исключается до конца срока действия договора.
  • Вводится возможность договорного штрафа, который можно востребовать со съемщика в случае нарушения установленного порядка. До сих пор штрафы при арендных отношениях не допускались. Но, с другой стороны, штраф не может превышать 10% от суммы месячной платы за жилье. При нескольких нарушениях штраф не может быть больше 20% от суммы месячной платы.
  • Помимо залоговой суммы, стороны могут договориться и о других возможных залогах: поручительство, гарантия и пр.
  • Согласно законопроекту, арендодатель имеет право расторгнуть договор при задержке оплаты найма съемщиком не на три, как сейчас, на два месяца.
  • Съемщик защищается в части залоговой суммы: в случае исполнительного или банкротного производства относительно арендодателя залоговая сумма неприкосновенна.

Таллинская комиссия по проблемам съемного жилья снижает нагрузку на суды

По словам руководителя этой комиссии Хели Хелламаа, они получают в год до сотни заявлений, причем половина – от съемщиков на собственников и столько же – от собственников на съемщиков.

«Собственники часто жалуются на то, что договор найма расторгнут, а жильцы из квартиры не выезжают, – описывает ситуацию Хелламаа. – А съемщики в основном требуют от собственников возврата залоговой суммы. Часто спор касается расторжения договора. Отношения нередко запутываются, когда договор завершен: съемщик начинает требовать залоговую сумму, а собственник начинает выискивать повреждения или недостатки в жилом помещении. Но они при этом не фиксируются, а потому спор тянется дальше. Арендодатели требуют зачастую, одним словом, компенсации ущерба, нанесенного в результате сдачи жилья в наем».

Такого рода комиссия действует только в одном самоуправлении – Таллине с 2004 года. Ее деятельность регулируется Законом о разрешении споров по найму. Решения комиссии можно обжаловать в суде. Но, если решение доведено до сведения сторон и не оспорено, оно направляется для реализации судебному исполнителю. Если заявлений поступает в год около сотни, то до стадии решения доходят 70-80. Иногда стороны договариваются, в конечном счете, без вмешательства комиссии или же так и не представляются документы.

 

Источник

Поделиться

Станьте первым комментатором

    Добавить комментарий